FII – Fundos de Investimento Imobiliário.

FII – Fundos de Investimento Imobiliário.

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Muitos investidores pensam em rentabilizar seu capital e não sabem ao certo quais os tipos de ativos que podem compor sua carteira de forma eficiente, buscando o maior retorno alcançável com o menor risco possível.

Famoso entre os brasileiros, os imóveis são uma das primeiras opções que vem à mente do investidor no momento de investir.

Seja na compra de um segundo imóvel para locação ou na compra especulativa pensando em revendê-lo com um preço superior, para os brasileiros pensou imóvel, pensou em segurança.

Para quem segue essa linha de pensamento, nos últimos anos surgiu no mercado brasileiro de ativos mais uma opção para investir no mercado imobiliário, porém sem necessitar de elevadas quantias e longos financiamentos que comprometam por muito tempo o fluxo de caixa do investidor.

A opção para este tipo de apetite pode ser saciada através dos fundos imobiliários.

FII – Fundos de Investimento Imobiliário

Fundos imobiliários são um grupo de investidores que reúnem seu capital e aplicam através de uma gestora (obrigatoriamente uma instituição financeira) o valor total em negócios ligados ao ramo como a construção de um novo empreendimento para venda, na compra de imóveis já construídos para revenda, na aquisição de imóveis para locação e etc..

Vale lembrar que não se faz necessário a aplicação em apenas um único imóvel, podendo o fundo ter participações em diversos empreendimentos simultaneamente, mitigando o risco através da diversificação.

Segundo a legislação pertinente (Instrução CVM nº 472/08), um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) pode ter seu capital investido em:

I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis.

II – desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou de autorização pela CVM, ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;

III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;

IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;

V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003;

VI – cotas de outros FII;

VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;

VIII – letras hipotecárias; e

IX – letras de crédito imobiliário.

Os FII funcionam como um sistema de cotas, ondes os investidores adquirem um número X de cotas para ter acesso a um percentual X% de participação. Cada depósito (aplicação) dá direito a uma cota do fundo, que representa qual a sua participação total nos resultados gerados.

Trazendo para uma linguagem mais amigável, uma cota em um fundo imobiliário funciona mais ou menos como a compra de uma ação de qualquer companhia de capital aberto na bolsa de valores.

Seus acionistas possuem todos os ônus e bônus da participação tais como a realização de assembleias para discussão de temas pertinentes, o aporte de novos valores quando necessário, mas também ganhos na distribuição de resultados e lucros no período.

Cuidados ao investir em um FII.

Ao investidor que ficou interessado em adquirir uma cota de um fundo imobiliário, abaixo seguem algumas questões às quais deve-se estar atento, para depois não ficar com um prejuízo indesejável devido a falta de informação.

1) Falta de liquidez:

O investimento em um FII podem ser considerados investimentos de médio/longo prazo uma vez que a construção de empreendimentos ou a venda/locação destes não ocorre de forma imediata, devendo haver um prazo de carência para que o projeto se torne rentável. Sendo assim, caso o investidor necessite de liquidez financeira (“dinheiro vivo”) o FII pode ser um mau investimento.

2) Risco de depreciação:

Não estamos falando apenas da depreciação que os imóveis podem sofrer com o desgaste natural de sua estrutura, mas também da perda de valor de mercado que pode ocorrer decorrente da mudança no cenário econômico no país.

Crises como a que estamos passando atualmente tendem a derrubar o valor dos imóveis, tornando o investimento bem menos atraente, caso este não consiga vender o empreendimento por um preço aceitável ou que não consiga alugar o empreendimento, ficando com um imóvel vazio e sem fluxo de caixa.

3) Condições de mercado: a perda de valor do imóvel devido crises ou uma oferta maior que a demanda em imóveis pode se encaixar nas condições de mercado, mas também outro ponto que o investidor deve estar atento é em quem são os clientes dos imóveis aos quais o FII possui investimento.

Imagine, por exemplo, um prédio que aluga seus andares para uma grande empresa de logística. Com a crise o setor de entregas e transporte começa a se deteriorar e a empresa que até então era uma boa pagadora, começa a atrasar a parcela de aluguel. Com um crescimento na inadimplência, as cotas do FII podem perder seu valor também e o fundo se tornar um mau investimento com pagadores ruins.

4) Sinistros, desastres e desapropriação:

Você pode prever o futuro? Se sim, bom para você! Mas como a maioria de nós não consegue, não dá para calcular quando ocorrerá um terremoto, uma enchente ou até um atentado terrorista.

Essas situações, apesar de pouco prováveis em nosso país, devem ser levadas em conta caso o pior aconteça e o FII tenha investimento em um imóvel que foi afetado por um desastre e não exista mais. Sendo assim, deve estar bem clara a política de seguros do FII aos acionistas, para estes entenderem seu real risco ao investir no fundo.

5) Gestão do fundo:

Assim como todo investimento em que o controle é gerido por uma empresa especialista, vale lembrar que há o risco dos gestores não desempenharem a função corretamente (e as vezes até ilicitamente) resultando em perdas financeiras aos seus cotistas.

Para evitar isso, sempre mantenha contato com os administradores do fundo e busque estar inteirado no que é discutido nas assembleias, quais as decisões tomadas, que objetivos o FII espera alcançar e etc..

Na dúvida sobre algum procedimento, entre em contato com a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) a qual fiscaliza os FII, através do site www.cvm.gov.br.

Então é isso. Agora você possui mais um ativo à sua disponibilidade para investir e rentabilizar seu dinheiro!

Se gostou compartilhe com seus amigos! Os ajude a alcançar sua independência financeira também…

Até a próxima.

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Graduado em Ciências Contábeis, possui MBA em Investment Banking e está agora iniciando seu mestrado em economia. Atualmente trabalha no mercado financeiro e escreve os blogs com o objetivo de ajudar as pessoas a conhecerem um pouco mais acerca do mundo econômico, contábil e administrativo e sobre tudo o que isto implica.

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